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Immobilienrecht Spanien

Beurkundung eines Immobilienkaufes in Spanien

Female Lawyer or notary in her office

In Spanien wird das Eigentum an Grundstücken außerhalb des Grundbuches erworben, in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle im Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages. Art. 1.462 II des spanischen Código Civil besagt, dass wenn der Verkauf einer Immobilie mittels notarieller Urkunde erfolgt, diese (die notarielle Urkunde) den Besitzübergang ersetzt, ausser die Parteien haben expliziet etwas anderes vereinbart. Der Besitzübergang bewirkt unter spanischem Recht auch bei Grundstücken den Eigentumserwerb.

Veröffentlicht am 21. November, 2016

Wenn der Verkäufer also bereits bei der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages sein Eigentum verliert muss er folgerichtig auch im selben Moment den Kaufpreis erhalten („do ut des“), braucht sich also auf eine Treuhandabwicklung etwa über ein notarielles Anderkonto nicht einzulassen. Aus diesem Grunde sind Abwicklungen über notarielle Treuhandkonten im Rahmen der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen in Spanien unüblich und werden seitens der spanischen Notare grds. nicht akzeptiert.

Wie wird der Kaufpreis im Rahmen der Beurkundung des Immobilienkaufes in Spanien beglichen?

In der spanischen Beurkundungspraxis bedienen sich die Parteien eines Immobilienkaufvertrages in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle zur Begleichung des Kaufpreises eines (oder mehrerer) Bankschecks. Ein spanischer Bankscheck räumt seinem Empfänger absolute Zahlungssicherheit ein, denn Zahlungsverpflichteter ist die Bank, die bereits im Vorfeld der Ausstellung des Schecks das Konto des Käufers mit dem auszuzahlenden Betrag (Kaufpreis sowie ggf. Nebenforderungen) belastet hat. Käme der Kauf letztlich nicht zustande würde der Scheck dem Käuferkonto problemlos wieder gutgeschrieben. In wenigen Ausnahmefällen vereinbaren die Parteien die Zahlung des Kaufpreises im Wege der Überweisung, was im Beurkundungstermin allerdings, wie gleich noch zu sehen sein wird, des öfteren zu Schwierigkeiten führt.

Im Wege einer Kaufvertragsbeurkundung in Spanien unterfertigen die Parteien üblicherweise die folgenden notariellen Urkunden (und zwar in dieser Reihenfolge):

•       Die Löschung der Althypothek (sofern vorhanden);

•       Den notariellen Kaufvertrag (der den kompletten Eigentumsübergang enthält);

•       Die Bestellung einer (neuen) erstrangigen Hypothek zugunsten der den Käufer finanzierenden Bank.

Der Verkäufer und die ablösende Bank können die Bankschecks natürlich erst dann bekommen wenn zuvor lastenfreies Eigentum auf den Käufer übergegangen ist; andererseits ist Voraussetzung für die Eigentumsübertragung die Zahlung des Kaufpreises und hierfür die Beurkundung der Hypothek zugunsten der Käuferbank, die einen Teil des Kaufpreises ja direkt zu begleichen hat. Wer also tritt in dieser „Zug um Zug – Situation“ in Vorleistung und wie wird dies in der Praxis gelöst?

Die Lösung ist relativ simpel: Die Bankschecks werden dem Notar übergeben und keiner verlässt den Raum bis alles „uno acto“ beurkundet ist.

Sodann findet die Beurkundung, im Rahmen derer alle anwesenden Parteien die vorstehend bezeichneten Verträge beurkunden, statt.

Der Notar reicht die Bankschecks im Anschluss an die ablösende Bank und an die Verkäufer aus.

Exkurs:

Man stelle sich einen Moment lang vor, dass die Parteien des Kaufvertrages anstelle der Zahlung mittels Bankschecks Überweisungen vereinbart hätten. In diesem Fall müssten aus dem Beurkundungstermin heraus die Überweisungsaufträge an die entsprechenden Banken erteilt werden und alle Parteien müssten bis zur Ausführung aller Überweisungen im Raum verbleiben, damit im Anschluss an die Ausführungsbestätigung durch die verschiedenen Banken die Verträge beurkundet werden können. Das Überweisungen im Rahmen spanischer Kaufvertragsbeurkundungen unpraktisch sind ist offensichtlich.

Nach der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages ist der Käufer bereits Eigentümer der Immobile, steht aber noch nicht als solcher im Grundbuch (in Spanien: Eigentumsregister). Obwohl die Grundbucheintragung in Spanien keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Eigentumserwerb ist, ist sie dennoch unerlässlich um den Gutglaubensschutz (Art. 34 LH) auszulösen, denn im Falle des Erwerbes durch einen gutgläubigen Dritten wird dieser nur dann geschützt, wenn er vom eingetragenen Eigentümer erworben hat.

Die den Käufer und die finanzierende Bank beratenden Anwalte haben daher darauf zu achten, dass der Notar den Eigentumserwerb umgehend auf telematischem wege dem zuständigen Eigentumsregister anzeigt, damit dieses die entsprechenden Rangsicherungen in dem beim Register geführten Tagebuch vermerken kann.

Zur kompletten Eintragung der Eigentümerstellung des Käufers ist dann noch die Begleichung der spanischen Vermögensübertragungs- bzw. der Stempelsteuer notwendig sowie die Vorlage der Originalurkunde, beides innerhalb von 60 Tagen nach der Beurkundung.