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Immobilienrecht Spanien

Das Ende der Altmietverträge

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Das spanische Gewerbemietrecht bot bis zum 1. Januar 2015 auf Grund gesetzlicher Übergangsbestimmungen eine Besonderheit.

Veröffentlicht am 20. Mai, 2015

Untechnisch gesprochen wurde dies mit dem Begriff „Altmietverträge” zusammengefasst. Hierbei handelte es sich um Miet- bzw. Pachtverträge, die sich bislang – außer der Mieter löste den Vertrag auf –  auf unbestimmte Zeit bindend für den Vermieter verlängerten. Das Gesetz schrieb bisweilen diese sogenannte “prórroga forzosa”, d.h. die unendliche Laufzeit des Mietvertrages, vor und zwar unter Beibehaltung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses. Im Ergebnis führte dies bei Altmietverträgen zu einem dramatischen Ungleichgewicht zwischen Mietzins, der Mietdauer und dem Mietobjekt.

Diese Problematik hatte der Gesetzgeber bei der Beratung zum aktuellen Mietgesetz (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos”, kurz “LAU“), erkannt und regelte in vier Übergangsbestimmungen zur LAU, wie Altmietverträge innerhalb einer Übergangsfrist an die geltende Gesetzeslage angepasst werden.

Der Ursprung des Problems über die Altmietverträge lag in der den Mieter einseitig bevorzugenden Regelung des Artikel 57 des Mietgesetzes von 1964, und der besagten „prórroga forzosa“ Regelung, mit der der Gesetzgeber direkt in die Vertragsfreiheit der Parteien eingriffen hatte.

Wichtig zu beachten ist aber, dass seit dem 9. Mai 1985 bei Neuabschluss von Mietverträgen ohnehin die Vertragsfreiheit im Zusammenhang mit der Bestimmung von Laufzeiten im spanischen Gewerbemietrecht wieder eingefügt worden war.

Unter Altmietverträgen im spanischen Gewerbemietrecht versteht man somit nur diejenigen Miet-/Pachtverträge, die vor dem 9. Mai 1985 abgeschlossen wurden, Ende des Jahrs 2014 noch wirksam waren und mithin der genannten historischen Einschränkung unterlagen.

Die Übergangsbestimmungen zur LAU regeln zusammenfassend zu Altmietverträgen folgendes:

Die Regelung der „prórroga-forzosa“ wird außer Kraft gesetzt und die Laufzeit dieser Verträge neu und endlich geregelt. Unterschieden wird zwischen Verträgen bei denen der Mieter eine natürliche Person oder eine juristische Person ist.

Dennoch ist im Zusammenhang mit dieser Art von Mietverträgen eine Besonderheit zu beachten. Sollte es in den letzten zehn Jahren vor Inkraftreten der LAU zu einer entgeltlichen Geschäftsübertragung (Artikel 32 des Mietgesetzes von 1964) auf einen Dritten gekommen sein, bestehen diese Altmietverträge ausnahmsweise bis zum 1. Januar 2020 fort. Diese Art von Mietverträgen endeten zum 1. Januar 2015.

Altmietverträge, bei denen der Mieter eine juristische Person war, liefen zum 1. Januar 2015 aus. Doch auch hier gibt es zwei Ausnahmen, in denen die Altmietverträge erst zum 1. Januar 2020 auslaufen:

Rechtsfolgen der Beendigung von Altmietverträgen im spanischen Gewerbemietrecht:

Im Falle der Beendigung des Mietvertrages hat der Mieter zum einen gegen den Vermieter einen Anspruch auf Entschädigung. Zum anderen hat der Mieter während der Dauer eines Jahres, das auf den Zeitpunkt der Beendigung des Altmietvertrages folgt, ein sogenanntes Vorrecht auf Abschluss eines neuen Mietvertrages.

Die Höhe der Entschädigung ist gesetzlich festgelegt und beträgt das Achtzehnfache des monatlichen Mietzinses, der im Zeitpunkt der Beendigung des Altmietvertrages gültig war. Voraussetzung ist aber, dass während der Dauer eines Jahres, das auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages folgt, in dem Geschäftslokal dieselbe oder zumindest eine ähnliche Geschäftsstätigkeit durch einen Dritten oder durch den Vermieter selber ausgeübt wird.

Für den Fall, dass der Vermieter während der Dauer eines Jahres, das auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages folgt, beabsichtigt, das Geschäftslokal an einen Dritten zu vermieten, steht dem bisherigen Mieter ein Vorzugsrecht zum Abschluss eines Mietvertrages mit dem Vermieter zu den gleichen Bedingungen zu, zu denen der Vermieter mit dem Dritten einen Mietvertrag hätte abschließen wollte. Dieser Anspruch gilt auch dem Rechtsnachfolger des Vermieters gegenüber.

Die Ausübung des Vorzugsrechtes auf Abschluss eines Mietvertrages schließt den Erhalt der Entschädigung aus. Der Mieter hat zwischen beiden zu wählen.