Moreneo Meyer Abogados

Immobilienrecht Spanien

Transparenz- und Aufklärungspflichten im neuen Gesetz über Immobilienkredite in Spanien

Haus aus Seifenblasen

Spanien: Transparenzpflichten, notarielle Aufklärungspflichten und Überprüfung der Solvenz des Schuldners als vorbeugende Maßnahmen im neuen Gesetz über Immobilienkredite zum Schutz des Verbrauchers

Veröffentlicht am 27. Mai, 2019

Am 16. März 2019 wurde in Spanien das neue Gesetz über Immobilienkredite (Ley de Crédito Inmobiliario) im spanischen Staatsanzeiger veröffentlicht, entsprechend tritt es am 16. Juni 2019 in Kraft. Vornehmlich soll das Gesetz dem Schutz von Privatpersonen dienen, die ihr Eigenheim finanzieren wollen, also Schuldner, Bürgen oder Garanten eines hypothekarisch gesicherten Darlehens sind und setzt die EU-Richtlinie 2014/17/EU in nationales Recht um. Vor diesem Hintergrund lohnt sich ein genauerer Blick auf einige neue Regelungen und deren Praktikabilität, insbesondere in Bezug auf die Transparenzpflichten der Darlehensgeber, die notariellen Aufklärungspflichten und die notwendigen Maßnahmen zur Ermittlung der Schuldnersolvenz.

Transparenzpflichten der Darlehensgeber (Artt. 6, 7, 10, 14 und 15 des Gesetzes)

Der Abschnitt zwei des Gesetzes, welches insgesamt aus vier Abschnitten besteht, reguliert u.a. die Transparenzpflichten. Im Speziellen bezüglich vorvertraglicher Unterlagen, den abzuschließenden Finanzierungsverträgen, der Berechnung des effektiven Jahreszinses (TAE, Tasa Anual Equivalente) und dem Europäischen Standardisierten Merkblatt (FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada). Der spanische Gesetzgeber hat bei der Umsetzung der Richtlinie, auch vor dem Hintergrund der massiven Immobilienkrise, die die spanische Wirtschaft erschüttert hat, ein besonderes Augenmerk auf die vorvertragliche Phase gelegt und geht hier in den Regulierungen weiter, als dies durch die EU in der Richtlinie vorgegeben ist. Ziel des Gesetzes ist eine umfassende und unmissverständliche Aufklärung des Verbrauchers, sprich Darlehensnehmers, auch schon in der Phase der Produktwerbung. Die Bank hat umfassende Informationspflichten und muss detailliert über alle Risiken und sämtliche Aspekte des Rechtsgeschäftes informieren. Alle Unterlagen müssen dem Darlehensnehmer mit einem Vorlauf von 10 Tagen vor Vertragsabschluss vorliegen.

Künftige Mitwirkung von Notaren (Artt. 15, Übergangsvorschriften)

Der Gesetzgeber geht aber in diesem Abschnitt noch weiter. Er hat als unparteiische Informations- und Beratungsquelle den Notar in die Pflicht genommen. Die Bank hat dem Notar sämtliche Unterlagen nachweisbar und mit ausreichend Vorlauf zum Beurkundungstermin zuzusenden und der Notar muss den Darlehensnehmer mindestens einen Tag vor der Beurkundung des Hypothekendarlehens vollumfänglich informieren und sicherstellen, dass dieser die Informationen auch verstanden hat. Laut dem Gesetz soll dies durch einen „Test“ geschehen, den der Notar mit dem Darlehensnehmer durchführt. Außerdem muss über die Aufklärung ein notarielles Protokoll erhoben werden. Hier kommen einige praktische Aspekte ins Spiel, die die Umsetzung des Gesetzes etwas erschweren dürften. Der Gesetzgeber bleibt vage, was die Ausgestaltung und Umsetzung eines solchen Tests angeht. Außerdem scheint es bis dato noch nicht klar, wer die Kosten für die Beratung durch den Notar auffängt, denn für den Darlehensnehmer ist diese kostenfrei. Eine weitere Schwierigkeit praktischer Art, insbesondere für Kunden aus dem Ausland, ist die Tatsache, dass mindestens zwei Tage für die notarielle Beurkundung eingeplant werden müssen.

Prüfung der Solvenz (Artt. 10, 11)

Aber nicht nur der Kunde soll umfangreich informiert werden, auch die Darlehensgeber sollen ihr Risiko besser einschätzen können, weshalb der Gesetzgeber die Pflicht zu einer umfangreichen Prüfung der Solvenz des Darlehensnehmers eingeführt hat. Hierbei werden u.a. sämtliche Einkünfte gegenwärtiger und künftiger Art, soweit diese vorhersehbar sind, bereits bestehende Verbindlichkeiten und die laufenden Kosten und Ausgaben überprüft. Darlehensgebern steht es nach dem neuen Gesetz auch frei, andere zweckmäßige Aspekte im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung zu berücksichtigen. In der Folge bedeutet dies eine nicht unerhebliche Anzahl von Unterlagen und Auskünften, die den Darlehensgebern zur Verfügung gestellt werden müssen. Für ausländische Kunden bedeutet dies auch oft ein Mehraufwand, da die Unterlagen übersetzt werden müssen. Insgesamt ist wohl anzunehmen, dass der neue Schutz des Verbrauchers auch mit höheren Kosten für denselben einhergehen wird. Es ist kaum davon auszugehen, dass Darlehensgeber ihren Mehraufwand nicht auf den Verbraucher in der einen oder anderen Form umlegen.