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Immobilienrecht Spanien

Verhaltensregeln für Darlehensgeber und Kreditvermittler in dem neuen spanischen Gesetz über Immobilienkredite

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Spanien: Darstellung der neuen Verhaltensregeln für Darlehensgeber und Kreditvermittler im Gesetz über Immobilienkredite zum Schutz des Verbrauchers / „Cross selling“ Verbot

Veröffentlicht am 20. Mai, 2019

Im Rahmen des am 16. März 2019 im spanischen Staatsanzeiger veröffentlichen Gesetzes über Immobilienkredite (Ley de Crédito Inmobiliario), welches die EU-Richtlinie 2014/17/EU in nationales Recht umsetzt und am 16. Juni 2019 in Kraft tritt, lohnt sich ein näherer Blick auch auf die durch das Gesetz etablierten Verhaltens- und Vergütungsregeln für Banken und generell Darlehensgeber, sowie Kreditvermittler. Diese Regelungen sollen vornehmlich dem Schutz des Verbrauchers dienen und sollen Missbrauch, unangemessenes Eigeninteresse und unverantwortliches Verhalten zwischen den am spanischen Immobilienmarkt teilnehmenden Personen verhindern. Bemerkenswert ist nach Meinung des Autors, dass diese Motivation des Gesetzgebers explizit so in der Präambel des Gesetzes aufgeführt worden ist und auch explizit auf Kreditvermittler hingewiesen wird. In Spanien wird zukünftig von demjenigen Partner der Geschäftsbeziehung, der mehr Kenntnis der Materie hat und die Geschäftsbeziehung deshalb dominiert, ein Extra an Verantwortung in seinem Verhalten gegenüber dem Darlehensnehmer verlangt.

In Abschnitt zwei des Gesetzes werden Verhaltensregeln festgelegt, die nach Auffassung des Gesetzgebers dazu führen sollen, dass der Verbraucher (hier im Sinne von Darlehensnehmer zur Finanzierung eines Eigenheims zu verstehen) in einer Immobilienfinanzierung vollständig darauf vertrauen kann, professionell und verantwortungsbewusst beraten zu werden. Speziell hervorzuheben sind hier die Artikel 16-19 des neuen Gesetzes. Der Darlehensnehmer soll nur noch Kaufinformationen für Produkte vorgelegt bekommen, die auch tatsächlich seinem Profil entsprechen.

Das neue Gesetz sieht ein „Cross selling“ Verbot vor, wonach der zwingende Verkauf von anderen Produkten zusammen mit dem Kreditprodukt untersagt ist, sprich, der Kreditvertrag muss auch einzeln als Produkt angeboten werden.

Darüber hinaus ist die Vergütung der spanischen Bankmitarbeiter und auch der Vermittler derart zu gestalten, dass diese keine erhöhten Risiken eingehen, nur um zum Abschluss zu kommen und die Anzahl der Abschlüsse oder der angebotene Zinssatz nicht der ausschlaggebende Faktor in Bezug auf ihre Vergütung ist. Ebenso ist das Personal mit größter Sorgfalt und nach Kriterien auszusuchen, die eine professionelle und ethische Beratung sicherstellen. Dies gilt auch für Vermittler von spanischen Kreditgeschäften. Der Darlehensgeber ist verantwortlich für die sorgsame Auswahl seiner Mitarbeiter und Vermittler, jedoch liegt die Kompetenz zur Kontrolle bei der jeweils zuständigen spanischen Behörde und der Darlehensgeber haftet gegenüber den Behörden für die Auswahl der Mitarbeiter und Vermittler (Art. 33). Weiterhin müssen diese eine entsprechende Berufshaftpflicht abschließen oder eine Bankbürgschaft in ausreichender Höhe zum Abdecken der möglichen Haftungssumme hinterlegen (Art. 36). Die Standards, die es hier zu beachten gilt, werden gesondert durch ein königliches Gesetzesdekret geregelt werden.

Die Beaufsichtigung der Kreditvermittler und die zwingende Eintragung derselben in öffentliche Register, sowie die Verwaltung des jeweiligen Registers erfolgt durch die Banco de España oder das zuständige Organ der jeweiligen Autonomieregion. (Artt. 28,29, 33). Die Informationen, die im Register einzutragen sind, sind der Öffentlichkeit zugänglich und müssen gratis online zur Verfügung gestellt und jederzeit aktualisiert werden (Art. 31).

Es bleibt abzuwarten, wie einige der vorstehenden Punkte gesetzlich weiter ausgearbeitet werden und welchen Effekt diese auf die Praxis haben.