Spanisches Gewerbemietrecht: Die stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages („tácita reconducción“) erfasst nicht eine im Rahmen des Mietverhältnisses möglicherweise vereinbarte Kaufoption – Entscheidung des Tribunal Supremo vom 14. September 2010

24.01.2011

Art. 1.566 des spanischen Código Civil sieht die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter die Mietsache bei Vertragsende ohne Widerspruch des Vermieters 15 Tage lang weiternutzt. Die neue Laufzeit bestimmt sich in diesem Fall entsprechend der vereinbarten Frist für die Zahlung der Miete (Art. 1.581 CC), also bei monatlichen Mietzinsen monatliche Verlängerung bzw. bei jährlich zu zahlender Miete Verlängerung um jeweils ein weiteres Jahr.

In dem vom Tribunal Supremo zu entscheidenden Fall enthielt der Mietvertrag über das Geschäftslokal eine Kaufoption. Das Mietverhältnis wurde nach Ablauf des ursprünglichen Mietvertrages über einen längeren Zeitraum stillschweigend, also entsprechend Art. 1566 CC, weitergeführt. Schließlich übten die Mieter die in dem ursprünglichen Mietvertrag vereinbarte Kaufoption (der seinerzeit vereinbarte Kaufpreis entsprach inzwischen nicht mehr dem Marktpreis des Lokals) aus und verlangten von dem Eigentümer die Beurkundung des Kaufvertrages. Fraglich war also, ob die zweifelsfrei erfolgte stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages auch die Kaufoption erfasst hatte oder ob mit Beendigung der ursprünglichen Laufzeit des Mietvertrages die Kaufoption fruchtlos abgelaufen war.

Der Tribunal Supremo entschied, dass Art. 1566 CC letztlich einen neuen Mietvertrag über diesselbe Sache entstehen lasse und zwar zu den gleichen Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrages, mit Ausnahme der Laufzeit, die entsprechend Art. 1566 CC neu bestimmt werde. Allerdings beziehe sich die Verlängerung nur auf den Mietvertrag im engeren Sinne und nicht auf ergänzende Vorschriften, die möglicherweise im Rahmen des Mietvertrages mitgeregelt werden. Um eine solche ergänzende Vorschrift handele es sich auch bei einer Kaufoption, die Aufnahme in einen Mietvertrag findet. Die Parteien hätten entsprechend Art. 1255 CC in Bezug auf die Kaufoption ausdrücklich regeln können, dass auch diese sich verlängern soll.

In der Sache ist dem spanischen Tribunal Supremo schon deshalb zuzustimmen, weil eine Kaufoption letztlich dem Kaufrecht zuzuordnen ist und nicht dem Mietrecht. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Kaufoption im Rahmen des Mietvertrages, also in ein- und demselben Dokument vereinbart wurde.

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