Das Pfandrecht als Sicherungsmittel bei der Finanzierung spanischer Gewerbeimmobilien

Veröffentlicht am 10.07.2015

Neben der Hypothek als dem wichtigsten dinglichen Sicherungsmittel im Rahmen einer Immobilienfinanzierung unter spanischem Recht besteht die Möglichkeit der Bestellung verschiedener Pfandrechte im Hinblick auf mit dem Immobilienbesitz verbundene Rechte und Güter, die die Sicherungswirkung der Hypothek abrunden und vervollständigen.

Janis Amort Abogado & Rechtsanwalt +34 91 319 96 86

Verpfändung der Geschäftsanteile spanischer Immobiliengesellschaften

Ein „Klassiker“ ist hierbei die Verpfändung der Geschäftsanteile (sog. „prenda sobre participaciones sociales“) der Eigentümergesellschaft der Immobilie, die den Gegenstand der Finanzierung bildet, insbesondere im Falle der Finanzierung von reinen SPV-Strukturen. Auf diese Weise soll gewährleistet werden, dass der Kreditgeber im Vollstreckungsfall die Kontrolle über die Eigentümergesellschaft erhält und über die politischen Rechte Einfluss auf die Geschäftsführung derselben nehmen kann.

Die Bestellung dieses Pfandrechts hat nach den Bestimmungen des Art. 106.1 des spanischen Kapitalgesellschaftsgesetzes („Ley de Sociedades de Capital“, kurz „LSC“) in öffentlichem Dokument zu erfolgen, kann also sowohl in Form der öffentlichen Urkunde („escritura pública“) als auch mittels notarieller Police („póliza intervenida notarialmente“) bestellt werden, es sei denn die Satzung der Gesellschaft verlangt die Bestellung explizit in Form der öffentlichen Urkunde.

Wichtig ist, darauf zu achten, dass das Pfandrecht an den Geschäftsanteilen weiterhin im Gesellschafterbuch (sog. „Libro Registro de Socios“), das von jeder spanischen Kapitalgesellschaft zu führen ist, vermerkt wird, so dass im Falle einer Verfügung über die Anteile durch den Eigentümer für Dritte sofort ersichtlich ist, dass auf den Anteilen ein Pfandrecht lastet. In der Praxis erfolgt diese Eintragung in der Regel unmittelbar durch den Notar im Notartermin zur Bestellung des Pfandrechts. Erst durch die Eintragung im Gesellschafterbuch wird einem möglichen Missbrauch seitens des Kreditnehmers vorgegriffen.

Nach der Vorschrift des Art. 132.1 LSC steht die Ausübung der mit den Anteilen verbundenen politischen Rechte grundsätzlich dem Eigentümer zu und der Pfandgläubiger ist verpflichtet, die Ausübung dieser Rechte zu ermöglichen. Im Falle der Vollstreckung des Pfandrechts nach Art. 109 LSC kann sich der Pfandgläubiger dann diese politischen Rechte aneignen und im Rahmen einer Gesellschafterversammlung z.B. das bestehende Verwaltungsorgan austauschen. Nach einer Änderung des spanischen Kapitalgesellschaftsgesetzes vom Februar 2015 ist nunmehr zu beachten, dass bei Verfügungen über „wesentliche“ Aktiva einer spanischen Gesellschaft ab sofort die Zustimmung der Gesellschafterversammlung vonnöten ist. Die Wesentlichkeit wird in diesem Zusammenhang angenommen, sofern der Wert der Transaktion 25% des Wertes der in Frage stehenden Aktiva auf Grundlage ihrer Bewertung in der letzten geprüften Bilanz übersteigt. Da in einer Vielzahl von Finanzierungen die abgesicherte Immobilie im Eigentum einer SPV steht, dürfte die Wesentlichkeit des Wertes im Hinblick auf die Immobilie „leicht“ gegeben sein, so dass der Gesellschafterversammlung als Ausnahmefall eine direkte Einflussmöglichkeit gegeben wird, um gegen eine etwaige Entscheidung der Geschäftsführung zur Verfügung über die die Immobilie vorzugehen. Eine vorherige Abberufung des bestehenden Verwaltungsorgans wäre in diesem Zusammenhang auf diese Weise nicht erforderlich.

Es ist jedoch zu beachten, dass in der überwiegenden Zahl der Verträge zur Verpfändung von Geschäftsanteilen zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart wird, dass eine Vollstreckung des Pfandrechts nur im Falle einer vollständigen Fälligstellung des im Rahmen der Finanzierung gewährten Darlehens oder Kredites erfolgen darf, um zu verhindern, dass eine Vollstreckung dieses doch sehr „sensiblen“ Rechts bereits bei einer bloßen Nichterfüllung einer Tilgungs- oder Zinsrate erfolgt.

Entscheidet der Gläubiger jedoch das gesamte Darlehen bzw. den Kredit fällig zu stellen, ist zu erwarten, dass in diesem Moment effektive Möglichkeiten zur Beeinflussung der Gesellschaft ohnehin nur noch in beschränktem Maße möglich sind und in gewisser Weise „ins Leere laufen“. Dessen ungeachtet erlaubt dieses Pfandrecht eine effektive Kontrolle über das wohl wichtigste Gut im Eigentum der Gesellschaft, die Immobilie, so dass seine Bedeutung nicht zu unterschätzen ist, auch wenn diesem angesichts einer wirksam über die Immobilie bestellten Hypothek letztendlich nur ergänzender Charakter zukommt.

Pfandrecht an den Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien

In der praktischen Anwendung effektiver, weil bereits bei einfachen Verstößen gegen Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehens- oder Kreditsvertrag vollstreckbar, ohne dass dessen Fälligstellung in seiner Gesamtheit notwendig ist (es sei denn, dies wäre ausdrücklich vereinbart), sind das Pfandrecht an den Mieteinnahmen aus der Immobilie sowie am diesbezüglich bestehenden Mietensammelkonto.

Wünscht die finanzierende Bank eine Absicherung in Form der Abtretung aller bestehenden sowie zukünftigen Mieteinnahmen bzw. sonstiger Forderungen des Kreditnehmers gegenüber Dritten, so ist die Bestellung eines Pfandrechts an den Mietforderungen das in Spanien einschlägige Sicherungsmittel.

Die Bestellung dieses Pfandrechts richtet sich hierbei zunächst nach den Bestimmungen des spanischen Zivilgesetzbuches („Código Civil“) und könnte grundsätzlich bereits mittels privatschriftlichen Dokuments erfolgen. Damit das Pfandrecht aber Wirkungen gegenüber Dritten entfaltet, muss das Datum seiner Bestellung aus einem öffentlichen Dokument hervorgehen, weshalb dringend darauf zu achten ist, dass keine privatschriftliche Form gewählt wird. Weitere Voraussetzung zur Bestellung des Pfandrechts ist der Besitzübergang auf den Gläubiger. Dieser erfolgt grundsätzlich durch die beweiskräftige Benachrichtigung der Mieter von der Verpfändung der gegen sie bestehenden Forderungen. In der Praxis werden hierzu für gewöhnlich im Notartermin zur Bestellung des Pfandrechts dem Notar von den Parteien unterzeichnete Benachrichtigungsschreiben übergeben, die dieser dann mittels notarieller Zustellung den Mietern übermittelt.

Wünscht der Kreditnehmer allerdings, dass seine Mieter nicht über die Bestellung des Pfandrechts informiert werden, so lässt sich auch ein besitzlosen Pfandrecht nach den Bestimmungen des spanischen Gesetzes über Mobiliarhypotheken und besitzlosen Pfandrechte errichten, das ebenfalls auf Forderungsrechte Anwendung findet. Die „Besitzübergabe“ an den Gläubiger erfolgt in diesem Zusammenhang durch Eintragung des Pfandrechtes in der entsprechenden Abteilung für besitzlosen Pfandrechte im Register für bewegliche Sachen. In diesem Zusammenhang ist allerdings zu beachten, dass die Register zur Vornahme der Eintragung verlangen, dass ein abzusichernder Höchstwert im Pfandvertrag angegeben wird. In der Praxis empfiehlt es sich, insoweit denselben Wert wie zur Absicherung einer Hypothek zu vereinbaren.

Auch das besitzlosen Pfandrecht ist in Form der öffentlichen Urkunde oder der notariellen Police zu bestellen, wobei zu beachten ist, dass bei Errichtung in öffentlicher Urkunde aufgrund der Eintragung im Register die spanische Stempelsteuer (AJD) anfällt. Die Bestellung in notarieller Police unterfällt dieser Steuer dagegen nicht, so dass zum Teil erhebliche Kosten gespart werden können, ohne die Sicherungswirkung für den Gläubiger zu schmälern.

Das Pfandrecht an Mietforderungen stellt gerade im Hinblick auf die Vollstreckung eine sinnvolle Ergänzung zur Absicherung der Finanzierung durch eine Hypothek dar, da auf diese Weise im Falle einer Nichtzahlung gerade kleinerer Beträge relativ leicht auf den „Cash-Flow“ des Schuldners zugegriffen werden kann, ohne dass eine Vollstreckung der Hypothek mittels Versteigerung der Immobilie insgesamt vonnöten wäre.

Pfandrecht am spanischen Mietensammelkonto

In Ergänzung der Verpfändung der Mietforderung lässt sich weiterhin ein Pfandrecht am Mietensammelkonto im Hinblick auf die auf dem Konto befindlichen Geldbeträge sowie die Verfügungs- und Nutzungsrechte bezüglich des Kontos bestellen.

Auch dieses Pfandrecht sollte in jedem Falle mittels öffentlichen Dokuments errichtet werden. Es lässt sich ferner ebenfalls in Form eines „gewöhnlichen“ Pfandvertrages – in diesem Falle unter Benachrichtigung der spanischen Bank, bei der das Konto geführt wird – oder in Form eines besitzlosen Pfandrechts unter Eintragung des Pfandes im spanischen Register für bewegliche Sachen erteilen. Diesbezüglich gelten dieselben Ausführungen wie bereits zuvor im Rahmen der Bestellung eines Pfandrechtes an Mietforderungen.

Je nach Wunsch der Parteien sind im Hinblick auf den Zugriff auf das Konto neben der Überweisung der Salden auf ein Konto des Gläubigers im Vollstreckungsfall auch noch weitere Abstufungen möglich, wie z.B. die Möglichkeit Kontoauszüge anzufordern oder die Kontobewegungen online zu verfolgen bzw. diese Möglichkeiten erst im Falle einer Überschreitung oder Nichterfüllung von im Finanzierungsvertrag gewährten „covenants“ zu gewähren.