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La nueva Ley de Crédito Inmobiliario en España
27/06/2019 - Daniel Cano Theis

El pasado 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que transpone la Directiva 2014/17/UE – si bien con un poco de retraso – y en unos aspectos va más allá de la mencionada directiva. La ley introduce importantes cambios en el mercado español de préstamos e hipotecas.

Sin embargo, este artículo no trata del contenido de la nueva legislación, sino que explica las relaciones contractuales a las que se aplica la ley, ya que no afecta a todos los contratos de préstamo o de crédito.

En principio, la Ley de crédito inmobiliario se aplicará a todas las relaciones contractuales a partir del 16 de junio de 2019.

Sin embargo, para que la ley sea de aplicación, hay que tener en cuenta un triple factor:

  1. El prestamista, que puede ser una persona física o jurídica, opera en el mercado de servicios financieros con carácter profesional o comercial.
  2. El prestatario, garante o garante del prestatario es una persona física, lo que no significa necesariamente un consumidor. Esto incluye, por ejemplo, a un médico autónomo que solicita un préstamo para su consulta.
  3. El objeto del préstamo o del contrato de crédito es:
  • La concesión de un préstamo garantizado por una hipoteca sobre un edificio residencial (incluyendo un garaje, trastero, etc.), o
  • La concesión de un préstamo (con o sin garantía, por ejemplo, una hipoteca) con el fin de adquirir o mantener la titularidad de un terreno o de un bien inmueble, construido o por construir, en cuyo caso el prestatario, garante o avalista del prestatario debe ser un consumidor.

Además, la Ley de crédito inmobiliario también se aplica a las relaciones contractuales con el intermediario financiero en los casos mencionados.

De lo anterior se desprende claramente que si, por ejemplo, el arquitecto autónomo contrata un préstamo de un banco para la reforma de su estudio de arquitectura, la ley no es aplicable, ya que el arquitecto no actúa como consumidor. Sin embargo, la situación es diferente si el préstamo antes mencionado estuviera garantizado por una hipoteca sobre la vivienda del arquitecto.

Además, se entiende que la ley de créditos inmobiliarios no es aplicable a préstamos o contratos de crédito – los cuales se equiparan aquí – entre entidades, salvo que el avalista o garante sea una persona física.

Por el contrario, está claramente regulado a qué préstamos o relaciones de crédito no se aplica la ley desde el principio (una selección):

  • El préstamo concedido por el empleador al empleado, siempre que, entre otras cosas, no se acuerde el pago de intereses y que este tipo de contrato no se ofrezca al público en general.
  • Descubiertos, siempre que el reembolso se realice en el plazo de un mes.
  • El aplazamiento del pago de una deuda existente, si no se incurre en gastos adicionales y si no se trata de un contrato de préstamo garantizado por una hipoteca sobre un inmueble de uso residencial.

Más información: Daniel Cano