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Immobilienrecht Spanien

Anpassung der Miete in spanischen Wohnraummietverträgen

Concept of real estate sales growth

Die Anpassung der Miete erfordert bei neueren Wohnraummietverträgen, dass die Parteien dies im Vertrag vereinbart haben. Wurde kein konkretes Anpassungssystem vereinbart, so gilt der neu eingeführte Index.

Veröffentlicht am 4. November, 2016

Mit dem Ziel, den Wohnungsmietmarkt anzukurbeln, wurden in Spanien in den Jahren 2013 und 2015 zwei wichtige Mietrechtsreformen durchgeführt, die Änderungen insbesondere für Wohnraummietverträge beinhalteten. In diesem Rahmen wurde einerseits ein neuer Index zur Anpassung des Mietzinses eingeführt und andererseits – bei Fehlen einer entsprechenden Regelung im Wohnraummietvertrag – die gesetzlich vorgesehene Anpassung der Miete gestrichen. Demzufolge gelten nun drei verschiedene Systeme zur Anpassung der Miete, deren Anwendung jeweils vom Datum des jeweiligen Abschlusses des Wohnraummietvertrages abhängt.

Neues Anpassungssystem

Im Rahmen der genannten Mietrechtsreformen wurde die Vorschrift zur Anpassung der Miete, Art. 18 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse („Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos“, im Folgenden „LAU“), die lediglich auf spanische Wohnraummietverträge anwendbar ist, durch durch das Gesetz 2/2015 geändert.

Der neu gefasste Art. 18 LAU sieht für Wohnraummietverträge, die ab dem 1. April 2015 abgeschlossen worden sind, einerseits vor, dass keine Mietzinsanpassung erfolgt, sofern die Parteien dies nicht ausdrücklich im Vertrag vereinbart haben. Für den Fall, dass zwar die Anpassung der Miete vertraglich vorgesehen ist, jedoch kein konkreter Mechanismus für diese Anpassung festgelegt wird, erfolgt diese für Wohnraummietverträge anhand des spanischen Index zur Gewährleistung der Wettbewerbsfähigkeit (Indice de Garantía de Competitividad, kurz IGC). Er wird monatlich vom spanischen Nationalen Institut für Statistik (INE) berechnet und veröffentlicht. Am Ende dieses Artikels finden Sie weitere Informationen zu diesem Index.

Nach der bis einschließlich 31. März 2015 geltenden Rechtslage erfolgte dagegen die Anpassung der Miete – bei Fehlen einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag – anhand des spanischen Nationalen Index für Konsum (Indice de Precios de Consumo, kurz IPC), der mit dem deutschen Verbraucherpreisindex vergleichbar ist.

Drei verschiedene Regelungen zur Anpassung der Miete

Sowohl das Gesetz 4/2013 als auch das Gesetz 2/2015 haben die bis dato anwendbaren Systeme zur Anpassung der Miete für Wohnraummietverträgen weiter gelten lassen, so dass auf Altmietverträge die gesetzliche Anpassungsregelung anzuwenden ist, die zum Zeitpunkt des jeweiligen Vertragsabschlusses galt. Nun sind somit drei verschiedene Regelungen zur Anpassung der Wohnraummiete vorhanden, deren Anwendung vom Datum des jeweiligen Vertragsabschlusses abhängt:Mietverträge, die ab dem 1. April 2015 abgeschlossen worden sind:

  1. Die jährliche Mietzinsanpassung setzt – wie bereits erwähnt – eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien voraus. Ist die Anpassung also nicht im Wohnaummietvertrag vorgesehen, so kann sie nicht erfolgen.

Sofern die Vornahme der Mietzinsanpassung vertraglich vereinbart wurde, erfolgt sie entsprechend dem frei vereinbarten Anpassungssystem. Sollte jedoch kein konkretes Anpassungssystem vereinbart worden sein, findet die jährliche Anpassung anhand der Variation des neuen Index für die Gewährleistung der Wettbewerbsfähigkeit (IGC) statt.

2. Mietverträge, die zwischen dem 6. Juni 2013 und dem 31. März 2015 abgeschlossen worden sind:

Die bis einschließlich 31. März 2015 geltende Fassung des Art. 18 LAU sah vor, dass die Parteien den Mietzins jährlich anpassen können. Es ist somit keine vertragliche Vereinbarung notwendig, damit eine Anpassung der Miete erfolgen kann. Sofern eine der Parteien die Anpassung des Mietzinses fordert, erfolgt diese gemäβ der insoweit getroffenen vertraglichen Vereinbarung. Für den Fall, dass die Parteien kein Anpassungssystem vereinbart haben, erfolgt die Anpassung anhand der Variation des spanischen Nationalen Index für Konsum (IPC).

3. Mietverträge, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 5. Juni 2013 abgeschlossen worden sind:

Auch der bis zum 5. Juni 2013 geltende Art. 18 LAU sah vor, dass die Parteien den Mietzins jährlich anpassen können, ohne dass eine ausdrückliche Vereinbarung notwendig ist.

Für den Fall, dass eine der Parteien die Anpassung der Miete durchführen möchte, ist zu differenzieren: Während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit kann die Anpassung lediglich jährlich gemäβ der Schwankung des IPC erfolgen. Ab dem sechsten Jahr kann sie gemäβ der vertraglichen Vereinbarung erfolgen und  – sollten die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben – wiederum anhand des IPC.

Ganz besondere Regelungen sind auβerdem auf Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten des geltenden Mietgesetzes am 1. Januar 1995 geschlossen wurden, anwendbar. Diesen Hinweis halten wir zwar für erforderlich, die Behandlung dieser Altmietverträge würde jedoch den Rahmen dieses Artikels sprengen.

Der neue Index (IGC)

Der neue Index zur Gewährleistung der Wettbewerbsfähigkeit geht von dem harmonisierten Index für den Konsum in der Eurozone aus. Dieser wird dann korrigiert unter Anwendung eines Faktors, der der gesunkenen Wettbewerbsfähigkeit Spaniens in den vergangenen Jahren Rechnung trägt. Darüber hinaus findet eine Begrenzung sowohl nach oben als auch nach unten statt: Wenn die Veränderung des harmonisierten Index für die Eurozone unter 0 % liegt, so wird dieser Wert als Referenz für den spanischen IGC herangezogen (es findet dann also keine Anpassung statt). Übersteigt die Veränderung des harmonisierten Index dagegen das von der Europäischen Zentralbank festgelegte Ziel der jährlichen Inflation (derzeit 2 %), wird der Wert von 2 % als Referenz genommen. Demzufolge kann die jährliche Anpassung der Miete – bei fehlender Bezugnahme im Vertrag auf einen konkreten Anpassungsmechanismus – nur innerhalb der genannten Grenzen (0-2%) erfolgen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Verträge, auf die der genannte Index Anwendung findet, zur Gewährleistung des Erhalts der Wettbewerbsfähigkeit der Wirtschaft beitragen.

Gewerbe- und Büromietverträge

Zum Abschluss noch ein kurzer Hinweis zur Anpassung der Miete in spanischen Gewerbe- und Büromietverträgen. In diesen Fällen ist die genannte Vorschrift über die Mietanpassung, Art. 18 LAU, nicht anwendbar. Entsprechend des Prinzips der Vertragsfreiheit, das in solchen Mietverträgen gilt, ist die Anpassung des Mietzinses auch nach den erwähnten Mietrechtsreformen frei verhandelbar. Üblicherweise wird der Mietzins jährlich gemäß der Schwankung des IPC angepasst, wobei für längere Verträge des Öfteren, und insbesondere in den letzten Jahren auch bei kürzeren Laufzeiten, ebenfalls eine Anpassung an den marktüblichen Mietzins nach Ablauf einer bestimmten Laufzeit vereinbart wird.