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Immobilienrecht Spanien

Spanischer Gesetzgeber verabschiedet ein neues Gesetz über Immobilienkredite

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Natürliche Personen, Banken und Notare müssen sich in Spanien im Rahmen von hypothekarisch gesicherten Darlehensbestellungen künftig auf neue Spielregeln einstellen. Grund ist das am 21. Februar 2019 durch das spanische Abgeordnetenhaus verabschiedete Gesetz über Immobilienkredite (Ley de Crédito Inmobiliario).

Veröffentlicht am 5. März, 2019

Dieses wird 3 Monate nach seiner Veröffentlichung im spanischen Staatsanzeiger, die derzeit noch aussteht, aber in Kürze erwartet wird, in Kraft treten. Das jetzt vorliegende Gesetz setzt die EU-Richtlinie 2014/17/EU um, geht an vielen Stellen über diese Richtlinie sogar noch hinaus, um Missstände, die im Rahmen der hausgemachten spanischen Immobilienkrise (2008-2014) im Rahmen von Kreditvergaben zu Tage getreten waren, möglichst auszumerzen.

Überblick

Das Gesetz enthält vier Abschnitte: (1) Allgemeine Bestimmungen, (2) Vorschriften zum Schutz des Darlehensnehmers, (3) Der rechtliche Rahmen zu den am Immobilienkredit Beteiligten, seiner Vertreter und der Darlehensgeber sowie (4) Sanktionsvorschriften.

Sinn und Zweck des Gesetzes ist der Schutz natürlicher Personen, die Schuldner, Bürgen oder Garanten eines hypothekarisch oder anders dinglich gesicherten Darlehens sind. Zu diesem Zweck werden Transparenzregeln für den Abschluss von Darlehensverträgen zur Immobilienfinanzierung geschaffen, die eine obligatorische Kreditwürdigkeitsprüfung miteinschließen.

Künftige Mitwirkung von Notaren

Zukünftig muss der Darlehensnehmer spätestens einen Tag vor Erteilung der Urkunde über die Darlehensgewährung vor einem Notar erscheinen. Bei diesem Notartermin erhält der Darlehensnehmer eine kostenfreie Beratung im Hinblick auf verschiedene Aspekte des Darlehensvertrags und die darin festgehaltenen Pflichten. Ebenso werden in diesem Rahmen die vom Darlehensnehmer eingereichten Unterlagen vom Notar geprüft. Im Anschluss erstellt der Notar ein Protokoll. Darin hält er fest, welche Punkte geprüft wurden sowie die konkreten Aspekte, die er dem Darlehensnehmer erklärt hat. Durch die Mitwirkungspflicht des Notars soll die Transparenz bei Darlehensgeschäften mit natürlichen Personen gestärkt werden.

Prüfung der Kreditwürdigkeit im Vorfeld der Darlehensgewährung

Darüber hinaus hat der Darlehensgeber künftig im Vorfeld der Darlehensgewährung die Kreditwürdigkeit (solvencia) des Darlehensnehmers zu prüfen. Der Darlehensgeber ist verpflichtet, verschiedene Aspekte wie beispielsweise die Arbeitssituation, die aktuellen und möglichen künftigen Einkünfte, die Ersparnisse sowie bestehende Verbindlichkeiten eingehend zu kontrollieren. Darlehensgebern steht es nach dem neuen Gesetz auch frei, andere zweckmäßige Aspekte im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung zu berücksichtigen.

Zudem müssen Banken dem Darlehensnehmer im Vorfeld eine Reihe von detaillierten Informationen zur Verfügung stellen.

Weitere Neuerungen

Banken tragen künftig im Rahmen des Darlehensgeschäfts die Kosten für die Beratung sowie die Notargebühren für die Erstellung der Urkunde. Das Gesetz über Immobilienkredite sieht zudem vor, dass Banken für die Bestellung der Hypothek im Rahmen des Darlehensgeschäftes die Kosten der anfallenden Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) zu tragen haben. Das Gesetz beschränkt ferner die Gebühren, die bei einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens durch die Bank erhoben werden können. Ferner verboten werden Bodenklauseln (cláusulas suelos) im Rahmen von Darlehensgeschäften mit variablen Zinsen.

Spanisches Hypothekenrecht

Das spanische Hypothekengesetz wird durch das vorliegende Gesetz nicht ersetzt, sondern lediglich an verschiedenen Stellen angepasst. Die Hypothek als wichtiges Instrument der spanischen Immobilienwirtschaft, in einem Land, wo mehr als 80 % der Bevölkerung im Eigenheim anstatt zur Miete wohnt, bleibt vollumfänglich erhalten. Obwohl das Gesetz zunächst auf den Schutz von privaten Käufern ausgerichtet ist, gilt es auch im Bereich von gewerblichen bzw. institutionellen Finanzierungen.