Was passiert, aber wenn eine Immobilie doppelt eingetragen ist, etwa zugunsten zwei verschiedener Eigentümer?
Im Jahr 2015 reformierte der spanische Gesetzgeber wesentliche Vorschriften des spanischen Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria, LH). In diesem Zusammenhang wurde auch eine neue Regelung betreffend die fehlerhafte, doppelte Eintragung von Grundstücken aufgenommen, die in der Praxis leider des Öfteren vorkommt.
Nach der bisherigen Regelung der Problematik der doppelten Eintragung eines Grundstückes in Art. 313 der spanischen Hypothekenverordnung (Reglamento Hipotecario, RH) kam der Rolle des spanischen Registerführers nur eine geringe Bedeutung zu. Dies hat sich mit der neuen Regelung in Art. 209 des spanischen Hypothekengesetzes geändert: Der Registerführer ist damit zur zentralen Figur in den Fällen einer fehlerhaften, doppelten Eintragung einer Immobilie in Spanien geworden.
Untersuchungen durch den spanischen Registerführer
Nach der neuen Regelung ist der Registerführer für die Abwicklung und die Entscheidung im Verfahren über eine doppelte Eintragung zuständig. Das Verfahren bei doppelter Eintragung eines Grundstückes wird in Spanien entweder von Amts wegen durch den Registerführer selbst oder auf Antrag des Inhabers irgendeines Rechts, das auf einem der beiden betroffenen Registerblätter eingetragen ist, eingeleitet. Der Registerführer hat dann Untersuchungen zur Sachverhaltsermittlung durchzuführen, in die er sowohl die in seinem Register vorhandenen Informationen (einschlieβlich dort vorhandener grafischer Darstellungen) als auch die vom spanischen Kataster erhaltenen Daten berücksichtigen muss. Eine Frist hierfür sieht die Regelung in Art. 209 des spanischen Hypothekengesetzes nicht vor.
Verfahrensverlauf
Kommt der spanische Registerführer dann zu dem Ergebnis, dass tatsächlich eine (zumindest teilweise) doppelte Eintragung vorliegt, so hat er alle Inhaber von Rechten auf beiden Registerblättern darüber zu informieren und einen Vermerk an der letzten Eigentumseintragung auf den Registerblättern einzutragen. Somit wird dem Verfahren Publizität im spanischen Eigentumsregister verschafft. Falls der Registerführer bereits die Feststellung der doppelten Eintragung ablehnt, so kann dagegen mit den Rechtsbehelfen vorgegangen werden, die das Gesetz für den Fall ablehnender Entscheidungen der Registerführer vorsieht: die Beschwerde vor der spanischen Generaldirektion für Register und Notariate (Dirección General de los Registros y del Notariado), oder die direkte Anfechtung vor den spanischen Zivilgerichten.
Sollte das Eigentum an dem Grundstück auf den unterschiedlichen Registerblättern auf den Namen der gleichen Person eingetragen sein und die Registerblätter entweder lastenfrei sein oder exakt die gleiche Lastensituation aufweisen, so wird die Situation im Register im Einverständnis mit den Betroffenen gelöst und das neuere Registerblatt geschlossen.
Im Falle verschiedener Eigentümer oder Lasteninhaber – dies ist in der Praxis der weitaus wichtigere Fall – muss der Registerführer die Betroffenen zusammenrufen mit dem Ziel, eine Einigung unter ihnen herbeizuführen. Kommt es dann zu einer solchen Einigung, so unterzeichnen die Beteiligten und der Registerführer – vorbehaltlich, dass dieser die Einigung für rechtmäβig hält – eine entsprechende Vereinbarung, und der Registerführer schlieβt das Registerblatt des neueren (registerrechtlichen) Grundstückes und berichtigt ggf. die Eintragung auf dem Registerblatt des älteren (registerrechtlichen) Grundstückes gemäβ der Vereinbarung. Kann keine Einigkeit hergestellt werden oder irgendeiner der Beteiligten nicht erscheinen, so beendet der Registerführer das Verfahren. Dann kann der Antragsteller des Verfahrens vor dem zuständigen Gericht erster Instanz Klage erheben.
Fazit
Mit der neuen Regelung in Art. 209 hat der spanische Gesetzgeber die Position des Registerführers im Falle der doppelten Eintragung eines Grundstückes durch Vorschaltung einer Art „registerrechtlichen Güteverfahrens“ gestärkt. Auch wenn die Dauer eines solchen Verfahrens vom im jeweiligen Einzelfall zuständigen Registerführer abhängen dürfte, kann davon ausgegangen werden, dass hier zumindest der Sachverhalt deutlich schneller aufgeklärt wird als in einem gerichtlichen Verfahren.
Weiterführende Informationen zur Beurkundung von Immobilienkäufen in Spanien:
https://mmmm.es/de/blogs-lawyers/spanien-immobilienrecht/beurkundung-spanien/