Überblick Immobilienkauf Spanien III · Erwerbsnebenkosten und Steuern

Published on 7 February 2020

In der Regel wird bereits im Arras-Vertrag vereinbart, dass die durch die Erteilung der öffentlichen Kaufvertragsurkunde und deren Eintragung im Eigentumsregister entstehenden Kosten, komplett von dem Käufer getragen werden, allerdings kann auch hier vereinbart werden, dass bspw. nur im Hinblick auf die Notarkosten, ein Split erfolgt bzw. eine Verteilung „laut Gesetz“.

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Erwerbsnebenkosten & Steuern

In der Regel wird bereits im Arras-Vertrag vereinbart, dass die durch die Erteilung der öffentlichen Kaufvertragsurkunde und deren Eintragung im Eigentumsregister entstehenden Kosten, komplett von dem Käufer getragen werden, allerdings kann auch hier vereinbart werden, dass bspw. nur im Hinblick auf die Notarkosten, ein Split erfolgt bzw. eine Verteilung „laut Gesetz“. Eine Verteilung laut Gesetz bedeutet, dass der Verkäufer den Notar bezahlt und der Käufer die Erstausfertigung des notariellen Kaufvertrages sowie die Registergebühren für die Eintragung im Eigentumsregister.

Bei einem Immobilienerwerb in Spanien fällt entweder die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) oder die Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) an. Bei Zweit- oder Folgeerwerben fällt in der Regel die Grunderwerbssteuer an. Die Erhebungskompetenz steht der Autonomen Region zu, in der die Immobilie belegen ist. Diese beträgt bspw. in Katalonien 10% und in Madrid 6%. Fällt dagegen im Falle eines Erwerbs eines Neubaus bzw. von unbebautem Land die Umsatzsteuer an (welche 8%, 10% oder 21% betragen kann), so ist daneben auch die so genannte Stempelsteuer auf notarielle Urkunden oder Urkundensteuer (Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados, kurz AJD) zu entrichten, welche 1,5% beträgt. Die autonomen Steuersätze müssen einzelfallabhängig jeweils im Erwerbsmoment geprüft werden, da sich diese in den verschiedenen Regionen Spaniens jederzeit ändern können.

ITP und AJD sind im Regelfall innerhalb eines Kalendermonats nach Beurkundung vor den zuständigen Finanzbehörden zu entrichten. Was die lokale Wertzuwachssteuer betrifft, obliegt die Erklärung und Zahlung derselben an die Gemeinde immer der Verkäuferseite. Es wäre auch unüblich insoweit eine abweichende Regelung zu vereinbaren. Nicht zuletzt muss bei der Beurkundung darauf geachtet werden, dass die laufenden Steuern, wie etwa die von der Gemeinde erhobene Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI) und die einmaligen Steuern wie die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP), ggfs. auch die Eigentümergemeinschaftskosten und sämtliche Verbrauchskosten (Strom, Wasser und Gas) durch den Verkäufer vor der Beurkundung beglichen worden sind. Andernfalls haftet die Immobilie für die bestehenden Steuerschulden und alle vorstehend genannten Zahlungen sowohl gegenüber den Finanzbehörden, gegenüber der Stadtverwaltung sowie gegenüber der Eigentümergemeinschaft, sofern die Immobilie Teil einer solchen Gemeinschaft ist.

WEITERFÜHRENDE INFORMATIONEN:

• CBBL: https://www.cbbl-lawyers.de/spanien/grundstuecksrecht/immobilienkauf-in-spanien/

• Immobilienblog Monereo Meyer Abogados: https://mmmm.es/de/blogs-lawyers/spanien-immobilienrecht/category/immobilienkauf/