Importa sublinhar que após aprovação na generalidade, o Pacote Fiscal para a Habitação foi já também aprovado na especialidade, em 18 de fevereiro de 2026, sendo ainda necessário que as propostas sejam posteriormente objeto de aprovação final, promulgação e publicação em Diário da República, só então entrando em vigor.
Entre as medidas aprovadas, uma das mais relevantes consiste na redução da taxa de IVA de 23% para 6% na construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação, desde que o preço de venda não exceda 660.022 euros ou que a renda mensal não ultrapasse 2.300 euros. Trata-se de uma medida com potencial impacto direto no custo de produção de nova habitação e na viabilidade económica de projetos de reabilitação urbana.
No domínio do arrendamento, o pacote prevê o aumento do limite da dedução à coleta em IRS para inquilinos, que poderá atingir 900 euros em 2026 e 1.000 euros em 2027. Esta solução procura aliviar a carga fiscal sobre arrendatários e, assim, mitigar o impacto do aumento das rendas.
Paralelamente, foi aprovada a isenção de IRS e IRC para rendimentos provenientes de contratos de arrendamento com rendas de valor moderado, definidos como 20% inferiores à mediana das rendas no respetivo concelho. A medida visa incentivar a colocação de imóveis no mercado a preços considerados acessíveis, premiando fiscalmente comportamentos alinhados com esse objetivo. Na especialidade, foi ainda incluída a isenção de IMT e de Imposto do Selo suportados na aquisição de imóveis que se destinem a arrendamento habitacional.
Em matéria de mais-valias imobiliárias, destaca-se a isenção de tributação para quem reinvista em habitação a valores moderados no prazo de cinco anos. Esta solução procura favorecer a mobilidade habitacional e o redirecionamento de investimento para segmentos de preço intermédio.
Uma das novidades estruturais do pacote é a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), regime que prevê benefícios fiscais para investidores que promovam a construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados ao arrendamento por períodos prolongados, que podem ir até 25 anos. Trata-se de um instrumento que procura introduzir maior previsibilidade e estabilidade no mercado de arrendamento de longa duração.
O pacote integra ainda alterações nos regimes de licenciamento urbanístico, urbanização, edificação e reabilitação urbana, sinalizando uma abordagem integrada entre política fiscal e política de ordenamento do território.
Do ponto de vista jurídico-económico, estas medidas confirmam a crescente diferenciação fiscal em função do destino dado ao imóvel e do perfil da operação. A mesma realidade patrimonial poderá conhecer enquadramentos fiscais significativamente distintos consoante esteja em causa habitação a preços moderados, arrendamento de longa duração ou investimento sem afetação habitacional.
Para proprietários, promotores e investidores, este novo enquadramento reforça a importância de uma análise fiscal e jurídica prévia em operações imobiliárias. A estrutura do investimento, o destino do imóvel e o horizonte temporal de detenção assumem um peso fiscal cada vez mais relevante.
Autor: Fábio Seguro Joaquim