Los riesgos de las subastas sin postores

13-04-2021 - Marta Arroyo Vázquez

En el presente artículo analizamos el último caso que hemos llevado. Así, como parte ejecutante y tras un largo procedimiento de ejecución,  finalmente logramos la convocatoria de la subasta del bien que habíamos logrado embargar, en concreto, el 50% de la parte indivisa de un solar en Palma de Mallorca, valorado en su totalidad en unos 4 millones de euros, es decir, que el valor de la parte indivisa a subasta tenía un valor de 2 millones de euros y la deuda reclamada por nosotros ascendía a algo más de 300.000.-€ en concepto de principal e intereses ordinarios y moratorios vencidos e intereses y costas de la ejecución calculadas provisionalmente.

Marta Arroyo Vázquez Abogada +34 91 319 96 86

A pesar de que surgieron muchos interesados, lo cierto es que a dos días del fin del plazo para la presentación de las ofertas por los postores, nos encontramos con que únicamente existía una oferta que no cubría el valor de la deuda. Ante esta circunstancia, nos advirtieron acerca de la posibilidad de que, celebrada la subasta sin que existiera ningún postor a considerar, el Juzgado, conforme al artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, nos exigiría el abono del 50% del valor de tasación de la parte indivisa para, como ejecutantes, evitar el levantamiento del embargo sobre el solar, es decir, abonar la cuantía de 700.000.-€ aprox., como resultado de descontar el importe de la deuda al 50% del valor de tasación.

Estamos pues ante un supuesto que no aparece contemplado en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, motivo por el que, tras profundizar en esta cuestión, advertimos la existencia de interpretaciones dispares que derivaron en una controversia no resulta.

Esta disparidad tiene su origen en la “doctrina progresiva” de la Dirección General de Registros y Notarios, que realiza una interpretación amplia de la norma para evitar que su tenor literal perjudique gravemente al deudor-consumidor. Dicha interpretación nació mediante resolución de la Dirección General de Registros y Notarios del 20 de septiembre de 2017 (BOE 16 de octubre de 2017), la primera en rechazar la inscripción de la adjudicación de la finca hipotecada por una cantidad inferior al 50% del valor de la finca tras una subasta sin postores de una finca que no era vivienda habitual, al exigir que la adjudicación se realizara, en todo caso, como mínimo por ese porcentaje. Esta teoría, que ha sido confirmada en pronunciamientos posteriores, parte de la realización de una interpretación conjunta y sistemática de los artículos 651 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al entender que si en el primero referido a los bienes muebles existe una limitación en la adjudicación, entonces, por analogía, deberá de aplicarse también a los bienes inmuebles.

La citada interpretación, sin embargo, colisiona con la jurisprudencia clásica del Tribunal Supremo, que considera que ninguna adjudicación efectuada conforme a derecho, aplicando una previsión legal, puede dar lugar a un enriquecimiento injusto del adjudicatario y ello con independencia de que la referida adjudicación tenga lugar por una cantidad ínfima o sumamente baja. No obstante, y sin perjuicio de la citada doctrina del Tribunal Supremo, existen múltiples resoluciones judiciales favorables a la tesis de la Dirección General de Registros y Notarios como, por ejemplo, la Sentencia de 26 de diciembre de 2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Sevilla, número de sentencia 296/2018, Juicio Verbal 729/2018.

Aunque en nuestro caso finalmente la subasta quedó suspendida, pues el día anterior al fin del plazo para presentar las posturas, el ejecutado consignó el importe íntegro del principal reclamado, entendemos que resulta esencial poner de relieve lo que consideramos una flagrante inseguridad jurídica derivada de la falta de uniformidad de los distintos Juzgados en relación a esta materia, ya que puede llegar a tener una gran repercusión económica en el propio ejecutante, quien puede llegar a verse obligado a realizar un importante desembolso para evitar el levantamiento del embargo del bien subastado sin postores.

En conclusión, la ausencia de consenso en la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil  puede, como hemos visto, suponer que el Juzgado opte por aplicar la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, es decir, que para el supuesto de que no exista ningún postor en la subasta y para evitar el levantamiento del embargo del bien subastado, el ejecutado, como acreedor, se vea en la tesitura de tener que utilizar la facultad de adjudicación del bien subastado, para lo cual se le podría llegar a exigir el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta. Teniendo en cuenta esta posibilidad, consideramos esencial realizar una cuidadosa valoración previa de los bienes del ejecutado a subastar a la vista de que el ejecutante pueda tener que llegar a realizar un importante desembolso si la diferencia entre la deuda y el valor de tasación del bien subastado resulta considerable.