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Immobilienrecht Spanien

Der Mietvertrag im spanischen Eigentumsregister

Mietvertrag

Im spanischen Recht ist es möglich, einen Mietvertrag im spanischen Eigentumsregister eintragen zu lassen. Damit kann sich der Mieter für den Fall absichern, dass ein Verkauf des betroffenen Grundstücks erfolgen soll. Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit der Mieterschutz greift.

Veröffentlicht am 7. November, 2016

Das spanische Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria, LH) zählt in seinem Art. 2 die Rechte auf, die einer Eintragung in das spanische Eigentumsregister zugänglich sind. Neben den dort aufgeführten dinglichen Rechten wie z. B. der Hypothek (diese wird erst durch die Registereintragung begründet) und dem Nieβbrauch kann auch ein Mietvertrag im spanischen Eigentumsregister eingetragen werden, dem somit durch Eintragung in das Register – obwohl es sich um eine rein schuldrechtliche Beziehung handelt – Publizität verliehen wird. Dies hat nach spanischem Recht v. a. Bedeutung gegenüber Erwerbern, die den Kauf einer Immobilie erwägen, für die ein Mietverhältnis besteht, das im Register eingetragen ist.

Regelung im spanischen Mietgesetz

Bei Veräuβerung der Immobilie ist der (gutgläubige) Erwerber allerdings nur unter drei Voraussetzungen an das bestehende Mietverhältnis gebunden: Das Grundstück muss im spanischen Eigentumsregister eingetragen sein; das Mietverhältnis muss ebenfalls dort eingetragen sein; die Eintragung des Mietverhältnisses muss vor der Veräuβerung erfolgt sein. Bezüglich der nicht bzw. erst nach Veräuβerung eingetragenen Mietverhältnisse gilt, anders als etwa im deutschen Recht, die Regel „Kauf bricht Miete“ (venta quita renta). Das Mietverhältnis erlischt auch in dem Fall, dass während der Laufzeit des Mietvertrages das Recht des Vermieters aufgrund einer Hypothekenvollstreckung entfällt, wenn die Eintragung des Mietverhältnisses erst nach der Eintragung der Hypothek erfolgt war. Durch die im Jahr 2013 durchgeführte Reform des spanischen Wohnraummietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) kommt damit der (frühzeitigen) Eintragung des Mietverhältnisses aus Mietersicht eine sehr hohe Bedeutung zu.

Voraussetzungen der Eintragung

Damit der Mietvertrag im spanischen Eigentumsregister eingetragen werden kann, muss er vor einem spanischem Notar entweder direkt in öffentlicher Urkunde abgeschlossen oder ein bereits abgeschlossener privatrechtlicher Mietvertag zur öffentlichen Urkunde erhoben werden, denn nur in der Form der öffentlichen Urkunde erteilte Dokumente sind der Eintragung in das Eigentumsregister zugänglich. Daneben sind die mit der Erhebung zur öffentlichen Urkunde verbundenen Notargebühren, Steuern und Registerkosten zu berücksichtigen, die aber durch den aus der Eintragung folgenden Nutzen (Schutz gegenüber Dritterwerbern) aufgewogen werden sollten.

Schutz des Mieters und Eintragung eines Klagevermerks im Eigentumsregister

Sollte sich der Vermieter im Konfliktfall weigern, einen in privatschriftlicher Form abgeschlossenen Mietvertrag zur öffentlichen Urkunde zu erheben, so ist zu berücksichtigen, dass nach Art. 1279 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil) jede der beiden Parteien von der jeweils anderen verlangen kann, die entsprechende öffentliche Urkunde zu erteilen, wenn das Gesetz diese Form verlangt, damit die effektive Durchführung der Verpflichtungen aus einem Vertrag abgesichert werden kann. Darüber hinaus legt das spanische Hypothekengesetz fest, dass bei Erhebung einer Klage ein Vermerk (sog. anotación preventiva) für das betroffene Grundstück in das Eigentumsregister eingetragen werden kann. Dies ist der Fall, wenn mit der Klage das Eigentum an einem Grundstück angegriffen oder auf die Begründung, Feststellung, Veränderung oder auf das Erlöschen jedweden dinglichen Rechts geklagt wird. Allerdings wird diese Vorschrift weit ausgelegt: Eine anotación preventiva kann auch bei Klagen zur Geltendmachung persönlicher Rechte eingetragen werden, sofern deren Entwicklung eine immobilienrechtliche Veränderung zur Folge haben kann. Dies kommt beispielsweise im Fall von Klagen auf die Erhebung eines privatschriftlichen Dokuments (eines in privatschriftlicher Form abgefassten Mietvertrages) zur öffentlichen Urkunde in Betracht, damit anschlieβend der Mietvertrag im spanischen Eigentumsregister eingetragen werden kann. Damit bietet sich für den Mieter im Konfliktfall eine effektive Möglichkeit, dem Vermieter den Verkauf zu erschweren, da niemand auf dem freien Markt eine mit einem solchen Vermerk versehene Immobilie erwerben wird.