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Immobilienrecht Spanien

Aktuelle Entwicklungen des spanischen Immobilienmarktes 2014/2015

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Nach den Flautejahren auf dem spanischen Immobilienmarkt (2008 – 2013) ist Spanien bereits seit Anfang 2014 wieder im Fokus der internationalen Investoren. 2014 investierten internationale Anleger mehr als 5 Mrd. € in spanische Immobilien, die spanischen REITs (SOCIMI) weitere 2,3 Mrd. € und nationale, spanische Anleger weitere 1,8 Mrd. €, insgesamt also fast 10 Mrd. € Investitionsvolumen. 80 % dieser Investitionen wurden im 2. Halbjahr 2014 vollzogen, wodurch deutlich wird, dass das Vertrauen der Anleger in den spanischen Markt erst Mitte 2014 wieder hergestellt werden konnte.

Veröffentlicht am 3. Juli, 2015

Von dem gesamten Investitionsvolumen 2014 flossen alleine rund 2,5 Mrd. € in spanische Einkaufszentren und Gewerbeparks, 2,3 Mrd. € in Büroimmobilien, vorwiegend in Madrid und Barcelona, 1 Mrd. € in Hotelgebäude, 800 Mio. € in die Wohnungswirtschaft und 700 Mio. € in Logistikimmobilien.

Einen bedeutenden Hinweis auf die gesamtwirtschaftliche Situation Spaniens liefert auch die Entwicklung der Leerstandsquoten im Officebereich. Sowohl in Madrid als auch in Barcelona gingen diese 2014 deutlich runter von 13,5 % auf 12 % in Madrid und von fast 14 % auf 12,8 % in Barcelona, wobei in beiden Städten der Leerstand im CBD Ende 2014 sogar nur zwischen 7 % und 8,5 % beträgt. Die Tendenz der Leerstandsquoten in beiden Städten ist auch für 2015 weiterhin fallend, was auf eine weitere wirtschaftliche Erholung des Landes hindeutet. Im letzten Quartal 2014 wurden Spitzenmieten für Büroraum von 18 €/m2/Monat in Barcelona und von 25 €/m2/Monat in Madrid erzielt.

Es ist sicher richtig, dass sehr viel Liquidität auf den internationalen Finanzmärkten zur Verfügung steht und auch in Spanien Topimmobilien in Primelagen derzeit knapp werden. Dennoch liegen die „Yields“ je nach Marktsegment in Spanien derzeit zwischen 4,5 % und 6,5 % was im Vergleich zu anderen Märkten durchaus attraktiv ist.

Als wichtiges spanisches Vehikel für die in 2014 getätigten Investitionen entpuppten sich dabei die bereits erwähnten SOCIMI, die in Spanien zwar seit 2009 schon auf dem Papier existierten, aber erst Ende 2012 eine neue Rechtsgrundlage erhielten und damit 2013 erstmalig einen attraktiven Rahmen für indirekte Immobilieninvestitionen vorweisen konnten. So wurde etwa das Fremdfinanzierungslimit, das zuvor bei 70 % lag, ersatzlos aufgehoben, wodurch auch die SOCIMI in den Genuss kamen, unbegrenzt am Markt Kredite aufnehmen zu können. Außerdem wurden die SOCIMI mit Wirkung zum 1. Januar 2013 vollständig von der spanischen Körperschaftssteuer befreit und die Besteuerung ausschließlich, ebenso wie bei den REITs anderer Länder, auf die Ebene der Anteilseigner verlagert. Darüber hinaus sind den Anteilseignern jährliche Mindestausschüttungen in Höhe von 80 % des Gewinns zu gewährleisten. Die vier wichtigsten SOCIMI, die aufgrund dieser neuen Gesetzeslage ins Leben gerufen wurden, sind Lar España, Merlín Properties, Hispania und Axia. Sie alle haben neben spanischen Anlegern auch ausländisches Kapital eingeworben. Alleine Merlín investierte 2014 rund 1,25 Mrd. € in spanische Immobilien.