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Immobilienrecht Spanien

Immobilienfinanzierung in Spanien: Die neue Regelung der Vorfälligkeit

technischen Überprüfung von Gebäuden

Spanien – Regelung der Vorfälligkeit im neuen Gesetz über Immobilienkredite

Veröffentlicht am 24. April, 2019

Für Kreditnehmer, Banken und Notare gelten ab Mitte Juni 2019 neue Spielregeln im Rahmen der Finanzierung von spanischen Eigenheimen.

Am 21. Februar 2019 wurde in Spanien ein neues Gesetz über Immobilienkredite (Ley de Crédito Inmobiliario) verabschiedet, das am 16. Juni 2019 (3 Monate nach Veröffentlichung im Staatsanzeiger) in Kraft treten wird. Das Gesetz setzt nicht nur die EU-Richtlinie 2014/17/EU um, sondern geht an vielen Stellen noch weiter.

Sinn und Zweck des Gesetzes ist, vor allem, der Schutz von Privatpersonen, die ihr Eigenheim finanzieren wollen. Zu diesem Zweck werden eine Vielzahl von Schutzvorschriften geschaffen, etwa neue Transparenzregeln für den Abschluss von Darlehensverträgen, die obligatorische Kreditwürdigkeitsprüfung, umfassende Mitwirkungspflichten für die spanischen Notare, verbraucherfreundliche Nebenkostenregelungen, ein „cross-selling“ Verbot sowie neue, sehr detailliert geregelte Vorschriften zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Lediglich auf die neuen Vorschriften zur Vorfälligkeitsentschädigung (Art. 24 des Gesetzes) – als einer der Kernbereiche der Neuregelung – wird im Folgenden eingegangen:

Während in Spanien ein mittels Hypothek gesichertes Darlehen immer erst dann in Anspruch genommen werden konnte, wenn der Schuldner mit mindestens 3 Monatsraten im Verzug war, wird nach dem neuen Gesetz wie folgt unterschieden:

Weitere Voraussetzung für die Geltendmachung der Vorfälligkeit durch den Gläubiger ist, dass dem Schuldner zuvor eine qualifizierte Mahnung zugegangen ist, mittels derer er, unter Androhung der Geltendmachung der Vorfälligkeit, aufgefordert wurde, innerhalb eines Monats zu zahlen.

Art. 24 des Gesetzes widersprechende Individualvereinbarungen sind nicht möglich, außer diese begünstigen den Schuldner ausschließlich (z.B. längere Fristen).

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass die Neuregelung der Vorfälligkeitsentschädigung auch für vor dem Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossene Finanzierungen gilt, sofern die Vorfälligkeit erst nach Inkrafttreten des Gesetzes (also nach dem 16. Juni 2019) eingetreten ist.

Vorteil (nur) für gewerbliche Finanzierungen: Eine Inanspruchnahme des Schuldners ist zukünftig bei jedem Verzug möglich. Die Bank muss nicht – wie nach dem alten Recht – abwarten, bis der Schuldner mit mindestens 3 Monatsraten im Verzug war.

Spanisches Hypothekenrecht: Die Hypothek als wichtiges Instrument der spanischen Immobilienwirtschaft, in einem Land, in dem mehr als 80 % der Bevölkerung im Eigenheim anstatt zur Miete wohnt, bleibt vollumfänglich erhalten. Das spanische Hypothekengesetz wird durch das vorliegende Gesetz nicht ersetzt, sondern lediglich an verschiedenen Stellen angepasst.